Prodej nemovitosti je komplexní proces, ve kterém dochází k převodu vlastnických práv. Vzhledem k tomu, že se jedná o převod v řádech milionů korun, je důležité tento proces nepodcenit. Jak dlouho tedy celý prodej trvá a kdy za svou nemovitosti dostanete zaplaceno?
Úplně prvním bodem, kde byste měli začít, je u sebe. Právě vaše rozhodnutí, zda nemovitost prodat, je pro celý proces zásadní. Proto si jej pořádně rozmyslete a pak už jej neměňte.
Právní vady a omezení: co může prodej zdržet
Poté co máte jasno, je třeba zjistit několik informací. Evidenci o nemovitostech vede katastrální úřad. A právě zde by měla příprava na prodej začít. Je důležité ověřit, zda údaje v katastru nemovitostí odpovídají realitě – vlastník, podíly, využití stavby či pozemku. Pokud jste v minulosti něco přistavovali nebo měnili a není to zapsáno v katastru, je potřeba to dát do pořádku. Často jsou hranice pozemku posunuté, přístavby nezapsané, věcná břemena (např. doživotní užívání) mohou být stále zapsaná v katastru i po smrti oprávněné osoby, dokud se nevymažou, aj. Řada těchto úkonů trvá týdny a mohou tak výrazně prodloužit dobu prodeje. Součástí je také kontrola právních omezení – zástavní právo ve prospěch banky je běžné a řešitelné, ale věcná břemena a exekuce mohou snížit zájem, cenu i schopnost nemovitost prodat.
Jakmile je nemovitost zkontrolována po stránce právních vad, přichází část, kterou většina lidí zná: prezentace, focení, prohlídky. Zde se často ukáže příprava, kterou jste celému prodeji věnovali na začátku. Zájemci se často ptají na právní a fyzické vady, možnosti financování a další detaily. Kromě toho je důležité přivést takového zájemce již do nemovitosti, která je ve stavu, ve kterém se bude prodávat. Pokud prodáváte např. byt – jeho hodnotu mohou zvýšit i nepatrné věci, jako nové vymalování, úklid, vůně a detaily – tzn. home staging.
Rezervační smlouva a příprava kupní smlouvy
Poté, co najdete zájemce – je na řadě rezervační smlouva. Jedná se o první zlomový bod na půli cesty celého prodeje. Následuje příprava kupní smlouvy a řešení úschovy a případně čekání na dořešení financování kupujícího. Po schválení změn vámi i kupujícím dochází k podpisu kupní a úschovní smlouvy a po vložení finančních prostředků do úschovy také k podání návrhu na vklad do katastru.
Katastr nemovitostí má 20denní zákonnou ochrannou lhůtu, ve které nesmí vklad povolit. Poté, co dojde k povolení vkladu vlastnického práva, přichází poslední důležitý bod – předání nemovitosti a následné řešení přepisu energií.
Rezervační smlouva a příprava kupní smlouvy
A kdy přijdou peníze? Typicky až ve chvíli, kdy je vklad povolen a na listu vlastnictví je zapsán nový vlastník. Až tehdy dochází k uvolnění kupní ceny prodávajícímu. V nejoptimističtější variantě lze očekávat peníze z prodeje nejdříve za 4–6 týdnů. Obvyklá doba je však 2–3 měsíce a někdy i déle.
Je potřeba také dodat, že kupující po nabytí nemovitosti musí podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Prodávající v případě, že se na něj nevztahuje osvobození, musí tento příjem z prodeje zdanit.
Autor: Michael Grygar, ROYAL VISION s.r.o.
