Kdo už někdy hledal pozemek pro stavbu domu, ví, že to není žádná legrace. Člověk někde bydlí, má svou představu a říká si – až budu starší, chtěl bych dům právě tam. První rok se nic vhodného neobjeví, druhý taky ne, a pak – konečně – přijde nabídka pozemku ve vysněné lokalitě. Chcete být mezi prvními, kdo se o tu příležitost přihlásí. Na fotkách to vypadá jako sen: zelená tráva, klid, výhled na les. Jenže pak přijde realita. Zjistíte, že na pozemek nejde přivést elektřina, že cesta končí o parcelu dřív, nebo že územní plán říká úplně něco jiného, než je napsané v inzerátu. Nenechte se překvapit nepříjemnými situacemi a ověřte si předem, do čeho jdete.
Územní plán
První, co byste si měli ověřit, je, zda se na pozemku vůbec dá stavět. A to zjistíte z územního plánu obce. Ten napoví nejen to, jestli je pozemek určen pro výstavbu rodinného domu, ale i jaké stavby mohou vyrůst v jeho okolí – třeba nová silnice, výrobní hala nebo naopak zeleň. Mnoho lidí se nechá unést hezkou lokalitou a tyto informace vůbec neověří. Potíže pak přicházejí až později, když vyjde najevo omezená zastavitelnost, jiný hlavní účel využití nebo plánovaná výstavba v sousedství.
V menších obcích se územní plán mění jen zřídka – někdy jednou za pět až deset let. Proto se vyplatí ověřit, že „stavební pozemek“ je opravdu stavební nejen podle inzerátu, ale i podle platného územního plánu. A pokud si nejste jistí, zavolejte přímo na obecní úřad. Obvykle rádi potvrdí určení pozemku i to, jak se s územím počítá do budoucna.
Inženýrské sítě – „v dosahu“ může znamenat cokoli
V inzerátu to často zní hezky: „Sítě v dosahu.“ Jenže co to znamená v praxi? Pro jednoho je „v dosahu“ pět metrů, pro druhého padesát. A právě těch pár desítek metrů může někdy rozhodnout o výhodnosti koupě. Často i samotná vzdálenost sítí ovlivňuje cenu pozemku – čím dál jsou, tím víc zaplatíte. Vybudování přípojek a nové infrastruktury může stát klidně statisíce korun, které je potřeba připočítat k celkové investici.
Proto doporučuji: než podepíšete jakoukoli smlouvu, ověřte si, kde přesně sítě končí, kdo je vlastní a zda je půjde na pozemek vůbec dostat. Někdy se vyplatí zavolat na obec pro přibližné zakreslení sítí, případně kontaktovat přímo příslušné provozovatele a nechat si situaci potvrdit písemně.
Přístupová cesta
Přístupová cesta je téma, které mnoho lidí začne řešit až na konci. Jenže bez ní stavební úřad povolení nevydá a v případě financování hypotékou – banka obvykle hypotéku neschválí. Nestačí, že se na pozemek „nějak dá dojet“. Přístup musí být právně zajištěný – veřejnou komunikací nebo ideálně zapsaný v katastru nemovitostí jako vlastnictví cesty nebo věcné břemeno.
Narazil jsem na případ, kdy v celé ulici patřila cesta jednomu majiteli. Sousedé to nijak neřešili, protože o tom nevěděli a nikdy žádný problém nenastal. Ten se však objevil až při prodeji samotného domu, kdy se zjistilo, že se na pozemek nedá dostat přes veřejnou komunikaci. Při koupi nemovitosti se nespoléhejte na dobré vztahy, ale na právní jistotu. Řešením bývá odkoupení podílů na cestě nebo zřízení služebnosti. Před samotnou koupí je tedy dobré se ujistit, jaký je přístup na pozemek a kdo cestu vlastní. K tomu vám poslouží aplikace pro nahlížení do katastru nemovitostí.
Pod povrchem a v okolí může být problém
To, co vidíte, není všechno. Pod povrchem může být radon, nestabilní půda, telekomunikační vedení nebo zbytky staré skládky, o kterých se nikdo nezmiňuje. A roli hraje i samotné okolí. U lesa je sice klid a příroda na dosah, ale také více vlhka a stínu. U hlavní cesty jste blíž k civilizaci, ale zase slyšíte každý projíždějící kamion. Každý pozemek má své plusy i mínusy.
Když k výběru přistoupíte s rozumem, nemusí to být strašák – jen je potřeba o těchto věcech vědět dopředu.
Zajeďte si na místo osobně, klidně několikrát v různou denní dobu. Vnímejte, jak působí, jaký je hluk, jestli z dálky neslyšíte fabriku nebo necítíte zápach z čističky odpadních vod. I drobnosti, které na první pohled přehlédnete, mohou později rozhodnout o tom, jestli se vám tam bude dobře žít.
Rozhodujte se s rozumem
Někteří prodejci nebo i realitní makléři vytvářejí dojem, že je potřeba rozhodnout se hned. Jenže při koupi pozemku nejde o běžný nákup – je to investice v řádu milionů, která ovlivní váš život na desítky let. Nenechte se tlačit do rychlého rozhodnutí a všechno si projděte v klidu. Zvažte velikost, cenu, lokalitu, dostupnost, ale i možné nevýhody a rizika. Udělejte si čas na porovnání i osobní prohlídku. Každý pozemek má svůj příběh a ne každý je vhodný právě pro vás. Když se rozhodnete s rozvahou a dostatkem informací, bude vaše volba dávat smysl i po letech.
Autor: Mgr. Michael Grygar, realitní specialista ROYAL VISION s.r.o. (člen skupiny DRFG)
