V posledních letech se Ostrava stává atraktivním místem pro vlastnictví nemovitostí, a to nejen pro vlastní bydlení, ale také jako investice. Klíčové faktory, které činí Ostravu výhodnou volbou, zahrnují relativně nízké pořizovací ceny nemovitostí, vysokou výnosnost z pronájmu, stále dobrou dostupnost bydlení a také pozitivní výhled na rozvoj regionu.
Růst cen nemovitostí v Ostravě
Podle Deloitte Real Indexu za 2Q/2024 se průměrná cena bytu v Ostravě pohybuje na úrovni 47 700 Kč za m², což je výrazně méně než v Praze (132 000 Kč za m²) a Brně (104 500 Kč za m²). Tyto ceny zajišťují dostupnost bydlení pro místní obyvatele i výhodné podmínky pro investory. Meziročně stoupla cena bytů v Ostravě vzrostla o 14 %, což odráží zvyšující se poptávku po bydlení v tomto regionu.
„Třemi nejvýhodnějšími regiony na investici do bytů zůstanou čistě ekonomicky v budoucnu Ústí nad Labem, Karlovy Vary a Ostrava. Praha a Brno budou i nadále uzavírat žebříček kvůli vysoké pořizovací ceně bytů. Zatímco v Praze a Brně investoři zhodnotí vklad do investičního bytu kumulativně za 10 let zhruba 1,95x, v Ostravě to je 2,21x a v Ústí nad Labem dokonce 2,35x. Tento rozdíl vzniká kvůli příliš vysoké pořizovací hodnotě bytů v Praze a Brně, kterou ani vyšší nájem nedokáže v návratnosti dorovnat,“ vysvětluje majitel společnosti Správa a investice do nemovitostí a prezident Asociace nájemního bydlení Jakub Vysocký. Modelace SIANu nehodnotí typické výnosové procento, které počítá i s náklady spojenými s pronájmem bytů, ale kumuluje hrubý zisk z nájmu a zisk z růstu cen bytu. Snaží se tak odhadnout, jaké byty poskytnou investorovi v budoucnosti nejrychlejší návratnost.
Výnosnost investičních bytů
Ostrava se pyšní vysokou výnosností z pronájmu. Deloitte Rent Index Q2/2024 uvádí průměrné nájemné 215 Kč za m², což při relativně nízkých pořizovacích cenách znamená výnos z pronájmu 5,4 % ročně. To je výrazně víc než v Praze nebo Brně.
„Díky tomu, že má Ostrava velmi rychlý růst cen nemovitostí, a přitom jejich pořizovací hodnota je mnohem nižší než například v Praze, investice se mnohem rychleji vrací. Roli hraje i zvyšující se zájem o nájemní bydlení v Ostravě. Tzv. Yeald Rental Index, tedy index určující rychlost návratu nemovitosti pomocí nájemného jinými slovy výnos z nájemného, je pak mnohem vyšší než třeba v Praze. Je to dlouhodobý trend, který aktuálně bude díky dekarbonizaci regionu ještě akcelerovat,“ vysvětluje Jakub Vysocký ze společnosti SIAN, která platí za největšího experta na investiční byty v Moravskoslezském kraji. Pro investory to znamená, že byty v Ostravě generují nejen stabilní příjem, ale také potenciál pro zhodnocení majetku díky růstu tržních cen.
Ostrava jako Ideální město nejen pro investice, ale i pro bydlení
Z ekonomického hlediska si lidé vybírají Ostravu nejen jako investiční příležitost, ale i jako místo pro bydlení a život. Ve srovnání s Prahou, kde výrazně vyšší náklady na bydlení a ceny bytů zatěžují rozpočet, umožňuje Ostrava finančně efektivnější životní styl a větší úspory.
Jedním z nejvýraznějších rozdílů jsou náklady na bydlení. Byt o velikosti 75 m² stojí v Praze téměř 9,9 milionu korun, zatímco v Ostravě jen 3,6 milionu korun. Tento rozdíl přesahující 6 milionů korun nejenže snižuje náklady na pořízení bytu, ale také výrazně zmenšuje měsíční splátky hypotéky.
Zatímco při úrokové sazbě 5 %, splatnosti 30 let a LTV 80 % si kupující bytu v Praze platí měsíční splátku hypotéky přibližně 42 500 Kč, v Ostravě to vychází na 15 400 Kč. Pro čtyřčlennou rodinu s průměrnými příjmy tak podle údajů ČSÚ zůstává po zaplacení hypotéky v Ostravě měsíčně o 5 038 Kč více než v Praze. V absolutních číslech to znamená, že rodina v Ostravě má po odečtení nákladů na bydlení k dispozici 50 078 Kč, zatímco v Praze 45 040 Kč.
Navíc k nižším nákladům na bydlení přichází ještě jedna významná výhoda Ostravy: možnost kombinovat bydlení v tomto cenově dostupném městě s prací na dálku pro pražské firmy. „Průměrná čistá mzda v Praze je totiž téměř o 11 000 Kč vyšší než v Ostravě. Díky moderním technologiím a rozvoji práce na dálku si lze snadno představit scénář, kdy člověk využívá vyšších příjmů z pražských pracovních nabídek a zároveň si užívá nižších nákladů na život v Ostravě. Tento přístup otevírá dveře k finančně efektivnímu a zároveň pohodlnému životnímu stylu,“ říká Tomáš Buchwaldek z neziskové organizace Patrioti MSK, která se dlouhodobě snaží celý region rozvíjet.
1. Příjmy rodiny – průměrná čistá mzda:
(zdroj: ČSÚ 2Q 2024)
- Praha:
- Hrubá mzda: 56.144 Kč
- Čistá mzda na osobu:43.770 Kč
- Čistý příjem domácnosti: 2×43.770 = 87.540 Kč
- Ostrava:
- Hrubá mzda: 41.102 Kč.
- Čistá mzda na osobu: 32.739 Kč
- Čistý příjem domácnosti: 2×32.739=65.478 Kč
2. Měsíční náklady na hypotéku – pro byt o velikosti 75 m²:
(zdroj: Deloitte Real Index 2Q 2024 a www.hypotecnikalkulacka.cz)
- Praha:
- Cena: 75 m2×132.000 Kč/m2=9.900.000 Kč
- Výše hypotéky (80 %): 7.920.000 Kč.
- Měsíční splátka: přibližně 42.500 Kč.
- Ostrava:
- Cena: 75 m2×47.700 Kč/m2=3.577.500 Kč
- Výše hypotéky (80 %): 2.862.000 Kč.
- Měsíční splátka: přibližně 15 400 Kč.
3. Kolik zbyde po zaplacení hypotéky, aneb jaká je „životní marže“ na bydlení v Praze a Ostravě:
- Praha:
- Příjem domácnosti: 87. 540 Kč
- Hypotéka: 42.500 Kč
- Zbývá = „životní marže“ Praha: 87.540−42.500= 45.040 Kč
- Ostrava:
- Příjem domácnosti: 65.478 Kč
- Hypotéka: 15.400 Kč
- Zbývá = „životní marže“ Ostrava: 65.478 −15.400= 50.078 Kč
Závěr: V Ostravě hypotetické rodině zůstává měsíčně o 5.038 Kč více než v Praze, a to hlavně díky nižším nákladům na bydlení. A pokud by se rodina nechala zaměstnat na home office pro pražské firmy a žila v Ostravě, rozdíl dosahuje velmi zajímavých 27.100 Kč měsíčně.
Dostupnost bydlení
Další výhodou Ostravy je vysoká dostupnost bydlení. Index dostupnosti bydlení (IDB), který udává podíl čistého příjmu domácnosti vynaloženého na splátku hypotéky, je pro Ostravu velmi příznivý. Nejméně dostupné bydlení zaznamenáváme v Praze (IDB 82,6 %) a v Jihomoravském kraji (IDB 69,1 %) naopak nejdostupnější v Ústeckém kraji (IDB 26,5 %) a v Moravskoslezském kraji (IDB 39,2 %). „Proti Ústeckému kraji má však Moravskoslezský kraj výrazně příznivější vyhlídky do budoucna. To je pro investory mimořádně důležité, protože investice do nemovitostí nejsou krátkodobé a většinou překračují délku jedné dekády,“ říká Jakub Vysocký.
Zlom v pohybu obyvatel po 34 letech
V roce 2023 zaznamenala Ostrava poprvé od roku 1989 pozitivní migrační saldo, kdy se do města přistěhovalo více obyvatel, než z něj odešlo. Celkem se přistěhovalo 8 360 lidí, z nichž 4 704 pocházelo z České republiky, což je nejvyšší počet od roku 2001. „Tento nárůst naznačuje zlepšující se image Ostravy a její rostoucí atraktivitu pro obyvatele z jiných částí země. Noví obyvatelé přicházeli zejména z okolních měst, jako jsou Havířov, Frýdek-Místek, Karviná, ale také z větších center, jako Praha a Brno. Je to výrazný pozitivní signál, který nám říká, že Ostravě se daří měnit tvář bývalého čistě průmyslového města na přináší atraktivní aglomeraci moderního střihu s vysokou přidanou hodnotou. Přesně tohle náš region potřeboval, aby dokázal přilákat investory a zbavil se nálepky věčně zakouřeného města,“ dodává Tomáš Buchwaldek z Patriotů MSK.
Na druhé straně se z Ostravy vystěhovalo 6 054 lidí, přičemž většina zamířila do jiných částí České republiky, nejčastěji do Prahy, Havířova a Brna, ale také do blízkých měst, jako jsou Bohumín a Rychvald. I přes tento odliv obyvatel zůstává migrační saldo pozitivní, což svědčí o tom, že Ostrava dokáže přitahovat nové obyvatele. Migrace ze zahraničí sice zaznamenala pokles, ale město stále přitahuje nové obyvatele, zejména z Ukrajiny, Vietnamu, Slovenska a Indie. Město Ostrava se tak stává domovem pro lidi z různých koutů světa a plánuje se zaměřit na přilákání zahraničních odborníků v kreativních, manažerských, výzkumných a akademických profesích.
Ostrava jako město budoucnosti
Ostrava a celý Moravskoslezský kraj procházejí významnou transformací zaměřenou na udržitelný rozvoj a dekarbonizaci. Město Ostrava přijalo nový strategický plán, který se zaměřuje na klíčové oblasti, jako je kvalitní bydlení, architektura, energetika a posílení role metropole. Tento plán stanovuje priority rozvoje až do roku 2030.
V rámci dekarbonizace regionu je Moravskoslezský kraj jedním z příjemců prostředků z Fondu spravedlivé transformace. Pro Moravskoslezský kraj je alokováno přibližně 42 miliard korun, které budou využity na projekty zaměřené na vytváření nových pracovních míst, obnovu území po těžbě uhlí, podporu podnikání, vědy a výzkumu či aktivní politiky zaměstnanosti. Kromě toho jsou k dispozici další finanční zdroje, jako je Modernizační fond Evropské unie, který podporuje modernizaci a dekarbonizaci tepláren. V roce 2024 bylo v programu HEAT určeno na modernizaci tepláren 20 miliard korun. Tyto prostředky jsou klíčové pro přechod na ekologičtější zdroje energie a snižování emisí skleníkových plynů.
Celkově se očekává, že do Moravskoslezského kraje přiteče z evropských zdrojů až 100 miliard korun, což představuje desetinu z celkových prostředků, které Česká republika získá z evropských fondů. „Ostrava je dnes jedním z nejzajímavějších měst pro koupi nemovitosti v České republice. Kombinace nízkých cen, vysokých výnosů a dobré dostupnosti činí z Ostravy atraktivní místo pro život i investice. S pokračujícím rozvojem města a růstem cen nemovitostí se Ostrava stává výhodnou volbou jak pro nové obyvatele, tak pro investory, kteří hledají stabilní a ziskovou investici,“ předpovídá investiční budoucnost regionu Jakub Vysocký ze SIANu.
Zdroj: Patrioti MSK a SIAN – Správa investic a nemovitostí s.r.o.
