V souvislosti s výstavbou se v této dekádě více než kdy dříve objevuje pojem brownfield. Území, které už jednou bylo zastavěné a čeká na nové využití, láká jak developery bytů, tak komerčních nemovitostí. O zkušenostech s proměnou vítkovické aglomerace jsme se bavili s Terezou Hametovou a Alešem Zachou z P3 Logistic Parks.
Když jste před čtyřmi lety oznamovali koupi území na dohled od ikonické Dolní oblasti Vítkovic, měli jste velmi ambiciózní plány. Co se z nich nakonec podařilo naplnit?
AZ: V území, které leželo roky ladem, jsme viděli potenciál pro obchodně-průmyslovou čtvrť. Sevření mezi Rudnou a Místeckou je skvělý výchozí bod s perfektní dostupností pro zásobování. Blízkost centra a městské hromadné dopravy zase nahrává nadstandardní dostupnosti pro zaměstnance i zákazníky. Stavíme postupně, zatím za sebou máme první dvě etapy, v nichž jsme vybudovali pět hal a související infrastrukturu. V parku již působí šest nájemců a pro další zájemce máme připravenou pestrou škálu ihned dostupných prostor.
Než jste se do projektu pustili, měli jste už zkušenosti s výstavbou na brownfieldu? Co to v tomto případě obnášelo?
AZ: Doposud jsme měli zkušenosti s brownfieldy v zahraničí, ten ostravský je naší první realizací v České republice. V tomto konkrétním případě byly demolice a sanace provedeny již původním majitelem, na nás bylo detailně prověřit kvalitu provedených sanací a přesvědčit se, že je pozemek pro zamýšlený projekt vhodný. Na koncepci parku jsme spolupracovali s architektem, následně jsme prošli procesem přípravy území do konkrétního konceptu a jeho povolením. Přibližně před třemi lety jsme naše představy konečně mohli začít realizovat. Začala se budovat infrastruktura a první haly.
Na projekty logistických areálů se obvykle architektonické soutěže nevypisují. Proč tady?
AZ: Místo bývalé aglomerace se nachází v širším centru města s mnoha okolními návaznostmi, které jsme chtěli respektovat, a tedy do území dobře zapadnout. Volba architektonického studia přímo z Ostravy (PROJEKTSTUDIO) byla zásadní. Naším cílem není postavit logistický areál, ale vytvořit ve Vítkovicích obchodně-průmyslovou čtvrť.
TH: Lokalita navíc předurčuje i k jiné a mnohem pestřejší struktuře nájemníků než ve standardních logistických parcích na krajích měst. Věřím, že finálním konceptem vytvořeným ve spolupráci s architektem Davidem Kotkem oslovujeme firmy nejrůznějšího zaměření.
Koho u vás v P3 Ostrava Central najdeme?
TH: Mix nájemců v P3 Ostrava Central je opravdu pestrý. Jako první se u nás zabydlel Linde Material Handling, který zde prodává, pronajímá i servisuje manipulační techniku. Klasickou logistiku reprezentuje například distributor piva Zitek logistics. Z našeho parku se rovněž rozváží noviny, časopisy a jiné tiskoviny, a to díky společnosti PNS. Společnost Tefcold u nás má kromě skladu a showroomu mrazicí a chladicí techniky i krásné kanceláře. V menší samostatné hale sídlí distributor hraček Canpol. Hned naproti se zrovna otevírá prodejní sklad Bezvapostele, a díky tomu se do areálu našeho parku dostane častěji i širší veřejnost.
Je areál volně přístupný?
TH: Většina našich areálů je volně přístupná, stejně tak v Ostravě. Stačí sjet na kruhovém objezdu u Hornbachu a zajet se podívat.
AZ: Byla to jedna ze zásadních myšlenek, se kterou jsme do projektu šli – proměnili jsme území, kam po desítky let noha běžného obyvatele nesměla vstoupit, na rovnocennou část města, která je volně přístupná, a díky tomu tak mohou vznikat i obchodní prostory se zaměřením na B2C a B2B.
Jezdí do P3 parku městské autobusy? Dá se tam dojít pěšky?
AZ: Takzvané zálivy pro autobusové zastávky už na nově vybudovaných silnicích v parku máme, autobusy sem ale ještě po dobu výstavby jezdit nebudou. Zaměstnanci jezdí autobusem a tramvají do nedaleké zastávky Důl Jeremenko nebo Český dům. Jsme jeden z mála průmyslových parků našeho střihu (ne-li jediný), kam se dá dojet tramvají – to je ohromná výhoda, a seriózně je to i něco, o co se firmy zajímají, když uvažují o pronájmu prostor. Dostupnost a pohodlí pro zaměstnance nabývá stále většího významu.
Chtějí lidé vůbec v průmyslových parcích pracovat?
AZ: Klíčová je právě zmiňovaná dopravní dostupnost. My i nájemci se pak snažíme lidem prostředí ještě zpříjemnit, ať už je to třeba venkovní posezení, zeleň, venkovní posilovna, stojany na kola, kuřárna. To, jak si zvelebí vnitřní prostory, je pak na nájemcích. Například Tefcold, který k nám přestěhoval celou centrálu, má velmi pěkné a kvalitní kanceláře, k nerozeznání od těch v kancelářských budovách.
U společnosti Tefcold jste zmiňovali také showroom? Co se tím myslí?
TH: Showroom v sobě kombinuje výstavní prostor a prodejnu. Zejména pokud prodáváte takto prostorově náročný sortiment, potřebujete hodně místa, který byste si například v centru města nemohli dovolit. Trendem je spojit sklad a prodejnu. V našem projektu v Horních Počernicích v Praze jich máme hned několik – výdejna IKEA, showroom Alza, velkoobchod s květinami Storge nebo Pet Centrum, či prodejny podlahových krytin. Tento koncept má potenciál uchytit se i v Ostravě a Bezvapostele.cz jsou toho důkazem.
Projevuje se to v poptávce nových nájemců? O co je vlastně nejčastěji zájem?
TH: Zájemci o pronájem u nás se nejčastěji ptají po menších a středních jednotkách, nicméně ojedinělá není ani poptávka po větších prostorách.
Jsou ještě nějaké prostory k pronájmu? Pro jaký typ nájemců?
TH: Máme připraveny volné prostory k okamžitému pronájmu pro malé i velké projekty. P3 Ostrava Central má potenciál pro lehkou výrobu, kompletaci či reverzní logistiku, stejně tak pro e-shop s potravinami, jak to máme už v našich jiných parcích, kde působí Košík, Rohlík, Billa či Albert, protože poloha parku nahrává city logistice na tzv. poslední míli.
Co budete ve vašem ostravském parku stavět dál?
AZ: Aktuálně máme k dispozici dostatek volných prostor a další výstavba tak bude nejspíše BTS (built to suit) pro vybraného zájemce na míru.
Jak dlouho taková výstavba trvá?
AZ: To, že projekty máme hotové a máme pro ně i potřebná povolení, nám ušetří hodně času. Hrubá stavba se dá zvládnout za devět měsíců, a pak už záleží na nájemci, jaké úpravy realizuje uvnitř. Pokud například instaluje systémy pro vysoce pokročilou automatizaci, může se stát, že na dodání technologie čeká déle než na stavbu samotnou.
Děkujeme za rozhovor.
Aleš Zacha, Head of Development & Acquisitions, P3
Aleš Zacha je v P3 zodpovědný za rozvoj nových průmyslových parků a letos v červenci do jeho agendy přibylo i získávání dalších lokalit pro potenLciální výstavbu. Dříve působil také ve společnostech CBRE, Panattoni nebo Deloitte.
Tereza Hametová, Senior Development Manager, P3
Tereza Hametová má na starosti vyhledávání nových příležitostí a zejména rozvoj nově budovaných P3 parků. Do P3 nastoupila před dvěma lety, aby navázala na zkušenosti s trhem komerčních nemovitostí získaných během pětiletého angažmá v Cushman & Wakefield.
P3 Logistic Parks
P3 je dlouhodobý vlastník, správce a developer evropských průmyslových nemovitostí s celkovou pronajímatelnou plochou přes 8,4 milionu m2 a pozemků v klíčových logistických lokalitách připravených pro okamžitou výstavbu o rozloze 2 miliony m2. P3 působí v 11 zemích, v Evropě staví a investuje už více než dvacet let. Společnost má sídlo v Praze a zaměstnává přes 280 lidí napříč 11 pobočkami v klíčových evropských městech, kde nabízí integrované služby pro development a správu budov.
V České republice společnost P3 vlastní a spravuje celkem 87 průmyslových nemovitostí v 16 parcích s celkovou pronajímatelnou plochou téměř 1,4 milionu m2. Všechny parky mají strategickou polohu s výborným napojením na důležité komunikace.
Celý rozhovor včetně anglického překladu naleznete v magazínu POSITIV Business & Style 3/2024 ZDE.
